LPR利率和固定利率哪个更合算?房贷换锚住房按揭贷款长期看有没有必要转换LPR?

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用户不用过于纠结是否转换,简单来说,如果选择固定利率,那就没有什么风险;挂钩LPR有可能享受到其报价下行带来的红利,短期内LPR趋势为下行。但不能确保LPR处于一直升或一直降的状态

LPR利率和固定利率哪个更合算?住房按揭贷款长期看有没有必要转换LPR?

商业银行要与存量房贷客户重新签订贷款合同,把利率方式切换为LPR利率或者固定利率。切换工作从2020年3月1日开始,原则上在2020年8月31日前完成。

根据央行的公告:之前签订的个人商业贷款利率方式也要转换为LPR浮动利率或者固定利率,哪一种方式对购房者更合算呢?

LPR利率到底是什么?对于贷款者而言,换成哪一种利率更合算呢?

我们先来说明一下具体的转换方式。例如有一个购房者,他购买首套房的利率为5.39%,现在要转换为LPR利率。央行规定:转换时锚定2019年12月20日LPR利率水平(4.8%),通过加点方式保证2020年利率与原有方式相同。所以转换时他的LPR利率加点计算方法是:

LPR利率和固定利率哪个更合算?住房按揭贷款长期看有没有必要转换LPR?

很容易计算出这个加点是0.59%,从此之后,这个加点就不再发生变化。在未来,这个贷款者的年利率为

如果LPR利率变化,贷款者的利息也会随之变化。值得注意的是:这个加点可能是负的,因为在几年以前房贷还存在利率打折的情况,贷款者的利率低于4.8%,加点就是负的:他的实际利率会低于LPR利率。

除了这种方式以外,购房者也可以选择转换成固定利率,也就是无论未来LPR利率如何变化,贷款者的利率都固定为5.39%,直到所有贷款还完。

究竟哪种方式对购房者更合算呢?从世界范围来看,国家发展到一定程度,利率都会下行。在日本、欧洲等很多发达国家,利率是0甚至是负的。所以从长远看,利率下行的概率远远超过利率上行的概率,选择LPR利率模式,应该是比较合算的。

LPR利率变化

在银行与个人、企业签订贷款合同时,LPR利率就代替了之前贷款基准利率。各银行可以锚定LPR利率,在这个利率的基础上根据个人、企业的资质和抵押情况,进行再次加点:如果个人和企业的资质好,加点可以为零甚至是负;如果个人企业的资质不好,或者受到国家政策管控,加点就会高一些。

通过这种改革,央行可以放弃基准利率,转而主要控制向商业银行投放的中期借贷便利MLF,再结合市场的实际情况,由商业银行给出LPR利率。将利率定价权由央行交还给市场,这样就实现了两轨并作一轨,向利率市场化又迈出了重要一步。

LPR利率和固定利率哪个更合算?住房按揭贷款长期看有没有必要转换LPR?

对于“存量浮动利率贷款”的划定范围,具体要求包括:

1、在2020年1月1日前已经发放,或者已签订合同未发放;

2、利率按基准利率上下浮确定(比如“基准利率上浮10%”或基准利率打7折);

3、浮动利率(比如利率在每年1月1日调整。

但需要注意,其中不包括公积金个人住房贷款。此外,利率水平不变的固定利率贷款等也不用转换。

自己的房贷属于“存量浮动利率贷款”范围。接下来面对的现实问题是:转不转?

例如:

你的“个人一手住房贷款合同” 显示,贷款金额为226000元,期限为96个月(2016年1月7日-2024年1月7日),贷款利率为5.39%。利率定价方式为浮动利率方式,浮动比例为基准利率上浮10%。此外,利率以每6个月为一个浮动周期。

如果要转换为LPR,那根据央行公告,按照“等价转换”原则,用现在的利率水平倒算出加点数值,将“基准利率上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点”(做加法)。至于加点数值的计算则为:用户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR。加点数值固定后不变,且可为负值。

据此,吴莉通过贷款所在银行的手机App,选择转换为LPR,在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为:5.39%-4.8%(2019年12月的LPR)=0.59%(59BPs)。加点数值59BPs确定后固定不变。

加点数值确定,贷款利率会如何变化?根据相关要求,在转换后的每个利率调整日,利率水平=利率调整日前一日的LPR+转换时确定的加点数值。

银行客服人员告诉吴莉,如果原来的贷款是5年以上的,则参考5年期以上LPR;原贷款是5年及以下的,则参考1年期LPR。此外,利率重定价日可有两个选择:一个是每年1月1日,另一个则是放款日期对应日,转换后的重定价周期为12个月。

照此,如果吴莉选择转换后的房贷利率于每年1月1日调整,那在2021年1月1日,利率水平就会随着LPR的变化而调整,假如2020年12月20日公布的LPR降为4.7%,那么吴莉的贷款利率水平应调整为:4.7%(2020年12月20日公布的LPR)+0.59%(转换时确定的加点数值)=5.29%。相比起目前合同上5.39%的贷款利率,要低0.1%。

简单来说,如果转完后,2020年LPR下降的话,2021年吴莉就可以减少利息支出。但如果2020年LPR上升,吴莉则可能需要支付比之前多的利息。

不过,从目前的形势看,多名经济金融领域人士认为,LPR仍有较大的下行空间。

Q: 我的房贷利率已经很久没变过了,是固定利率吗?

A:不一定,需要看您的借款合同。因为贷款基准利率近几年来没有调整过,所以有可能是浮动利率,只不过这几年基准利率没变化,就没有感受到还款金额的变化。

Q:不转换会怎样?

A:过了8月31日再申请转换,很可能需要回到原贷款经办机构线下办理,无法享受现在的政策便利。

Q:加点数值会因申请时点不同而不一样吗?

A:不会。根据人民银行公告,以“等价转换”为原则,统一参考2019年12月20日发布的LPR,根据你现在的利率水平进行倒算。因此,对同一笔房贷,在3-8月之间任意时点转换,核算出的加点数值一样。

Q:加点数值会因银行不同而不一样吗?

A:不会。根据人民银行公告,各商业银行按统一规则转换,不会出现核算出的加点数值不一样的情况。

Q:现在的LPR降低了,转换后利率是否立刻降低?

A:不会。你的利率要等到利率调整日才会调整,利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。

Q:LPR每月公布,我的房贷是否也每月调整?

A:不会。根据人民银行公告,转换为LPR的,重定价周期最短为一年(利率至少一年调整一次),因此不会每月调整。

Q:我的房贷有共同借款人如何办理?

A:如果你的房贷有多个借款人,比如你是主借人,你的妻子是共同借款人,那需要双方都办理转换且选项一致,才可办理完成。

Q:多套房贷客户是否可以一次性办理?

A:不可以,需要逐笔办理。定价基准转换是合同变更行为,一份借款合同对应一份变更协议,因此不能支持一次性办理。

Q:除了房贷还有什么贷款需要转换?如何转换?

A:个人消费经营类贷款也需要转换,如个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等。此外,包括企业贷款等也可转换。不过,对于上述贷款的转换办理,可找银行客户经理协商具体转换条款。

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